Valle Cardinal · Carr. a Huimilpan km 20 · Querétaro

Villas Huimilpan

Proyecto de villas privadas · nombre de trabajo · en proyecto
Ortomosaico de dron del terreno y su entorno: parcelas, arbolado, la finca y el estadio al oriente
Ortomosaico de dron, levantamiento propio (DJI Terra). Provisional hasta tener las fotos del vuelo del 30-ago-2026.
“Una casa de piedra, hecha por un autor, dentro de un borgo con huerto, fuego y bosque.”
Naturaleza + silencio + pertenencia
01 / La idea

Vivir la campiña sin trabajarla

No vendemos metros cuadrados. Vendemos pertenencia y una forma de vivir; la villa es el comprobante.

Mesa

La mesa del huerto es la sala de ventas: la gente compra después de comer ahí.

Tierra

Huerto, invernadero y bosque nativo. El viñedo del vecino se aprovecha como vista.

Bienestar

Luz, silencio y agua medidos con neurociencia. Sauna, temazcal y senderos en lugar de deporte construido.

Corregido en esta versión
  • Sin viñedo ni olivar propios: los de Valle Cardinal se usan como vista prestada y por convenio.
  • La fase 1 lleva el huerto y el invernadero.
  • Sin pádel: en su lugar, petanca bajo encinos, laberinto de piedra, sauna y temazcal.
  • Villas de 260–380 m² en dos niveles.

Fuentes: modelo de negocio · Chablé, Xcaret y raíz queretana

02 / El terreno

Primero la puerta y el huerto

La M15 se construye primero: es la prueba que el comprador toca antes de firmar.

13,967m² de área de proyecto
10,803m² de zona de villas, sin coches
2,373m² de fase 1 (M15)
$26.5 Mterreno en permuta a $1,900/m²
Fase 1 · M15 en m²
Huerto 900Acceso y estacionamiento 400Mesa del huerto 350Fuego y petanca 250Invernadero 200Arbolado 150Tienda 120
Esquema A: diez villas en dos bandas en diente de sierra con un eje de bosque nativo y la M15 como fase 1
Esquema A, recomendado: dos bandas en diente de sierra. Las villas dan la espalda al lindero y miran a un eje de bosque nativo; las fachadas enfrentadas quedan a 34 m o más. Dibujado sobre el plano de PACSCO vectorizado.
Esquema B: casas-patio escalonadas
B · Casas-patio con muros de piedra
Esquema C: tres grupos de villas
C · Tres grupos (4, 3 y 3)

Fuentes: privacidad y arbolado · normativa

03 / Las villas

Tres casas, una sola familia

Diez villas: 2 Torre, 4 Casale y 4 Cascina, que suman 3,080 m² vendibles en lotes de 550–624 m².

Torre

Construcción380 m²
Niveles2 + mirador
Precio de lista (Base)~$16.5 M

La torre mira hacia la sierra y hacia el viñedo del vecino.

Casale

Construcción320 m²
Niveles1–2, en L
Precio de lista (Base)~$14.4 M

Organizada alrededor de un patio amurallado con agua.

Cascina

Construcción260 m²
Niveles2, techo a dos aguas
Precio de lista (Base)~$12.2 M

Toma la forma del granero: la puerta de entrada al proyecto.

Cinco materiales, todos locales
Cantera gris
Cal
Madera
Barro
Acero oscuro
Render de villa · pendiente
Foto de dron · pendiente

Fuentes: carta a Emiliano · precios comparables

04 / Cómo se vive

Diez cosas que valen más que una cancha

Ideas que ya funcionan en otras partes del mundo y caben en 1.4 ha. En total cuestan ~$1.2–2.9 M, menos que dos canchas de pádel.

  1. Cenas del huerto de preventaFormato Outstanding in the Field · fase 1
  2. Beneficio de fundadoresPrecio y acceso preferentes, sin excluir a nadie de la venta
  3. Cocina de fuego y horno de leñaPlaza del fuego · fase 1
  4. Despensa con marca propiaPan, conservas, miel y flores · fase 1
  5. Convenio con el viñedo vecinoVista prestada, vendimia y calendario de fiestas del campo
  6. Sauna de leña y tina fríaPiloto móvil en fase 1
  7. Jardín de polinizadores y mielAbejas nativas · fase 1
  8. Laberinto de piedraTallado por los canteros de Escolásticas
  9. Oficio y artista residenteCantería, cerámica y biblioteca
  10. Tablero público de agua y energíaSensores por villa

Fuente: valor agregado del mundo (35 ideas con su ejemplo real)

05 / Cómo se diseña

El método de los que lo hacen bien

Lo que tienen en común Chablé, Xcaret, Van Duysen, EFFEKT, Reschio y Barragán: el sitio primero, un solo autor, pocos materiales y el oficio desde el día uno.

  1. Leer el sitio antes que el programa
  2. Una narrativa queretana en una página
  3. El paisaje se dibuja primero
  4. Villas agrupadas, el coche afuera
  5. Pabellones con patio y agua
  6. Cinco materiales locales
  7. El oficio desde el anteproyecto
  8. Neurociencia que se puede medir
  9. Sustentabilidad certificable (EDGE)
  10. Guía de diseño y villa piloto medida
Neurociencia y naturaleza, en números
21 mentre ventanas que se ven de frente, o una pantalla vegetal que las tape
3.0 maltura mínima de techo en áreas de estar
30 dBmáximo dentro de la recámara en noche de partido
1 lxde luz al dormir, como máximo
150 mdel coche a la villa más lejana
≥70%del agua sale de lluvia y reúso

Fuentes: método de los referentes · neuroarquitectura · sustentabilidad

06 / El negocio

Lo lento va primero

Primero se construyen el deseo y la prueba, después la obra.

Mes 0–3DeseoSitio, lista de espera, documental y cenas pop-up en el terreno
Mes 3–12PaisajePermisos. Se plantan árboles y pantallas vegetales
Año 1Fase 1Huerto, mesa, tienda y fuego en operación
Con autorizaciónPreventa3 fundadores, luego precio base y al final precio de éxito
Años 2–3VillasSe construyen conforme se venden

Precios siempre visibles. Nada de venta "solo por invitación". Antes de la autorización de venta solo hay lista de espera con depósito reembolsable.

Fuentes: mercado y cliente · modelo de negocio

07 / Los números

Funciona si el precio llega a ~$55 mil por m²

Corrida para todos: método del libro de Baz y del curso, con 3,080 m² vendibles, obra a costo y el terreno en permuta.

ConservadorBaseÉxito
Precio de lista por m²$36.6k$45.3k$55.2k
Ventas$110 M$134 M$166 M
Utilidad antes de impuestos−$28.8 M$3.9 M$35.5 M
Ganancia adicional de nuestra constructora$16.6 M$14.6 M$13.8 M
Máximo capital que hay que poner$82 M$69 M$61 M
TIR contra TREMA−13% / 20%2% / 18%18% / 17%
Años para recuperar la fase 126.58.64.5

Fuentes: libro Finanzas Inmobiliarias · método del curso.

Calculadora · mueve los números

Es la misma fórmula del Excel "para todos": cambia un dato y se recalcula todo. Utilidad antes de impuestos de las villas, sin la fase 1.

Ventas (con 4% de descuento de preventa)
Terreno de las villas en permuta ($1,900/m²)
Obra y amenidades (con IVA no recuperable de 9.6%)
Proyecto, permisos, venta y administración (14.5%)
Utilidad antes de impuestos
Margen sobre ventas (meta del libro: 20.5%)

Excel completos para descargar: corrida para todos · corrida detallada. También están en Drive, en 02_Programa_y_Escenarios.

08 / El nombre

Del español del campo mexicano

Sin lengua indígena en la marca (LFPPI art. 173). Falta la búsqueda en IMPI.

Recomendado
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Villa Resolana

El oficio de labrar la piedra, y la luz tibia y filtrada del campo. Ninguno de los dos lo usa un desarrollo en México.

Resolana
Resolana Huimilpan

Una sola palabra, como Chablé. Cada villa lleva el nombre de un árbol nativo.

Celaje
Villas Celaje

El cielo del Bajío. Limpio para registrarse.

Tecorral
Villas Arrebol

La cerca de piedra seca del rancho.

Fuentes: nombres, ronda 2 (40 candidatos) · ronda 1

09 / Para Emiliano

Lo que necesitamos de ti

Todo lo que investigamos se resume en esta sección. Lo completo está en la carta y en los reportes.

Las 10 decisiones primero
  1. Qué porcentaje del terreno queda sin construir
  2. Cuántos grupos de villas y dónde entra el coche
  3. La regla de árboles: si choca con un árbol, se mueve la villa
  4. Tipologías y m² (hoy: 380 / 320 / 260)
  5. Sistema constructivo, después del estudio de suelos
  6. Los 5 materiales y el acabado firma
  7. Cómo se logra la privacidad: 21 m entre ventanas o una pantalla
  8. Estándar de luz y sueño
  9. Metas de agua y energía, y qué se certifica
  10. Autor único y paisajista
Lo que te pedimos entregar
  • Zonificación sobre el DWG real, con norte, sol, vistas y estadio
  • Plano de conjunto de la fase 1: huerto, invernadero, mesa, tienda y fuego
  • Agrupación de las villas que resuelva la privacidad
  • Plantas esquemáticas de Torre, Casale y Cascina
  • Paleta de materiales en una página y tres condiciones de luz
  • Vista prestada: alinear villas y senderos hacia el viñedo de Valle Cardinal

Leer primero: carta a Emiliano v2 · método de los referentes · privacidad y árboles · neurociencia en números. En Drive: carpeta Villas_Huimilpan, subcarpeta 04_Diseno (DXF del esquema A).

10 / Pendientes

Lo que sigue

Sincronizado con Trazo el 24-sep-2026. Aquí están las tareas de prioridad alta; en Trazo están las 46.

Dirección

  • Junta con Emiliano: alcance del proyecto ejecutivo
  • Validar el costo real de obra por m² con la constructora
  • Validar el precio con 20–30 brokers y áreas de recursos humanos
  • Convenio con Valle Cardinal: vista prestada del viñedo y vendimia
  • Decidir el nombre y hacer la búsqueda fonética en IMPI
  • Conciliar la corrida anterior ($16.3 M) con la nueva
  • GO / MODIFY / STOP15-dic-2026

Proyecto

  • Análisis de sitio con LiDAR y DWG (PC Intel)
  • Medir ruido y luz del estadio en 2 partidos
  • Anteproyecto de fase 1: huerto, invernadero, mesa, tienda y fuego
  • Ajustar el Esquema A a 3,000 m² o más
  • Mecánica de suelos23-oct-2026
  • Cuadro de áreas y normativa de Huimilpan9-oct-2026

Creativo y legal

  • Cena pop-up de prueba con 10–15 prospectos
  • Lista de espera con depósito reembolsable
  • Fotos: conectar la tarjeta DJI y subir las fotos del dron a esta página
  • Publicar en villashuimilpan.gemcorpmx.com
  • Confirmar si la calle empedrada es pública o privada
11 / Fuentes: los 21 reportes con cada dato y su enlace

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