“Una casa de piedra, hecha por un autor, dentro de un borgo con huerto, fuego y bosque.”
No vendemos metros cuadrados. Vendemos pertenencia y una forma de vivir; la villa es el comprobante.
La mesa del huerto es la sala de ventas: la gente compra después de comer ahí.
Huerto, invernadero y bosque nativo. El viñedo del vecino se aprovecha como vista.
Luz, silencio y agua medidos con neurociencia. Sauna, temazcal y senderos en lugar de deporte construido.
Fuentes: modelo de negocio · Chablé, Xcaret y raíz queretana
La M15 se construye primero: es la prueba que el comprador toca antes de firmar.
| Fase 1 · acceso natural, huerto, mesa, tienda y fuego | Bajo | Medio | Alto |
|---|---|---|---|
| Estacionamiento permeable con árboles, lockers y sendero de plantas nativas | ≈ $1.2 M en el escenario medio (≈10% del directo) | ||
| Edificio de la mesa del huerto, tienda, sanitarios y cocina (≈394 m²) | ≈ 85% del costo; a $20k/m² es la opción baja | ||
| Total con proyecto, permisos, indirectos y contingencia | $11.5 M | $16.2 M | $26.6 M |
Faltan CFE, agua y horno de leña (sin precio público). Detalle por partida: costos de la fase 1.
Fuentes: privacidad y arbolado · normativa
Diez villas: 2 Torre, 4 Casale y 4 Cascina, que suman 3,080 m² vendibles en lotes de 550–624 m².
La torre mira hacia la sierra y hacia el viñedo del vecino.
Organizada alrededor de un patio amurallado con agua.
Toma la forma del granero: la puerta de entrada al proyecto.
Imágenes de referencia de terceros, solo para uso interno del equipo. Se sustituyen por renders propios cuando Emiliano entregue el anteproyecto; no se usan en publicidad.
Fuentes: carta a Emiliano · precios comparables
Ideas que ya funcionan en otras partes del mundo y caben en 1.4 ha. En total cuestan ~$1.2–2.9 M, menos que dos canchas de pádel.
Fuente: valor agregado del mundo (35 ideas con su ejemplo real)
Lo que tienen en común Chablé, Xcaret, Van Duysen, EFFEKT, Reschio y Barragán: el sitio primero, un solo autor, pocos materiales y el oficio desde el día uno.
Detalle, costos y referentes: sonido, color, textura, olor y cielo. Ojo: la calzada de eucaliptos necesita dictamen de arbolista antes de diseñar la llegada.
Fuentes: método de los referentes · neuroarquitectura · sustentabilidad
Los que ya lo hacen bien, en el mundo, en México y junto a nosotros. De cada uno tomamos una sola cosa.
Una finca con casas de campo en ruina que se restauran una por una con el mismo taller de la familia Bolza. Casas de ~€10 M.
Nos gusta: Se respeta lo que ya había y todo lo hace un taller propio. Rentan las casas por noche antes de venderlas.
Lo hacemos así: La calzada, los surcos y la era del rancho se tratan como nuestra "ruina". Taller de cantero en obra y una villa muestra que se renta antes de vender.
Villas vendidas a €13,500–15,000/m² a los clientes de sus restaurantes y club.
Nos gusta: El restaurante vende las casas: la gente compra después de comer ahí.
Lo hacemos así: La mesa del huerto abre antes que las villas. Lo que no copiamos: vender solo a socios (en México es ilegal negar la venta).
Condominio pequeño de casas de 237–438 m², de €1.8 a €5.5 M.
Nos gusta: Es la escala más parecida a la nuestra: pocas casas y tamaños como los nuestros.
Lo hacemos así: 10 villas de 260–380 m² en 1.4 ha, con más bosque común que jardín privado.
La granja produce su propia marca de cosmética (Seed to Skin) y la cocina.
Nos gusta: La tierra produce algo que se vende con nombre propio.
Lo hacemos así: La tienda vende lo del huerto: conservas, ates, semillas criollas y jabones con marca de la casa.
Obras de arte y arquitectura repartidas en un recorrido entre viñedos.
Nos gusta: El paseo es la experiencia: cada pieza es un pretexto para caminar.
Lo hacemos así: Piezas propias en el bosque: tubo solar, cuarto de silencio y arpas de viento.
Lotes de 4,200–12,400 m² en bosque, de $19 a $48 M, con casa club de arquitecto, granja y huerto (Origina).
Nos gusta: El bosque manda, con granja y huerto como amenidad. Es el comparable conceptual más fino de México.
Lo hacemos así: Lo mismo en chico y terminado: casa lista en vez de lote enorme, a 30 min de Querétaro.
Se diseñó a partir de las ruinas: la bodega de henequén hoy es el restaurante; muros con chukum, técnica maya.
Nos gusta: Lujo mexicano con raíz, no copia europea. La historia del lugar se ve y se toca.
Lo hacemos así: La troje y la era del rancho vuelven como tienda y plaza del fuego; cal con baba de nopal en lugar del chukum.
La cultura mexicana convertida en experiencia: cocina, música, oficios y fiestas en todo el recorrido.
Nos gusta: Todo lo que se sirve, suena y se vende tiene origen mexicano y nombre de quien lo hizo.
Lo hacemos así: Calendario de fiestas del campo (San Isidro, vendimia, primera lluvia) y oficios queretanos con autor.
Casas terminadas a $29.98 M (~$70 mil/m²) con spa y "mesa del chef".
Nos gusta: Prueba que el comprador de CDMX paga ~$70 mil/m² por casa terminada con experiencia.
Lo hacemos así: Menos casas y más naturaleza: sin pádel ni cine; la experiencia es el huerto, el fuego y el silencio.
"Biodesarrollo" en preventa con pádel, reserva natural y viñedo.
Nos gusta: Su viñedo es nuestra vista y el flujo de gente llena la mesa del huerto.
Lo hacemos así: Aliado, no competencia: convenio de vista y vendimia, llegada propia que no cruce sus lotes y nada de su nombre en nuestra marca.
Viñedo, restaurante y el nuevo AMAR Residence (50+, longevidad). Reseñas 4.2/5: elogian vista y vino; se quejan de esperas y precio.
Nos gusta: El vino y la vista ya atraen gente de Querétaro los fines de semana.
Lo hacemos así: Servicio impecable desde el día uno y otro mensaje: "campo para la familia", no "longevidad".
Casas de reventa a ~$33.5 mil/m² con polo, golf y hotel.
Nos gusta: Marca el techo actual de precio en Querétaro.
Lo hacemos así: No competimos con deporte construido; competimos con experiencia operada y casa terminada.
Lotes con club, lago o pádel; San Gabriel a ~$2,840–3,500/m² de terreno.
Nos gusta: Muestran que lo local se vende como lote y deporte.
Lo hacemos así: El hueco es nuestro: nadie vende villa terminada con restaurante de huerta funcionando.
$250–350 por persona, solo fines de semana, eventos de hasta 120.
Nos gusta: Ya hay gente dispuesta a manejar a Huimilpan a comer del huerto.
Lo hacemos así: La mesa del huerto va un escalón arriba: menos cubiertos, más oficio, ingrediente del propio huerto.
Villas desde $5.75 M con huerto y clínica holística.
Nos gusta: Ya existe "villa con huerto" en el Bajío y se vende.
Lo hacemos así: Nos diferencian la escala (10 villas), el oficio con autor y la cercanía a Querétaro.
Precios y datos con su fuente en los reportes 01, 02, 11, 23 y 24.
No inventamos folclor: contamos lo que está documentado del lugar y lo usamos con autor.
Sin palabras ni símbolos indígenas en la marca (LFPPI art. 173). Fuentes: historia de Huimilpan · raíz queretana
Primero se construyen el deseo y la prueba, después la obra.
Precios siempre visibles. Nada de venta "solo por invitación". Antes de la autorización de venta solo hay lista de espera con depósito reembolsable.
Cuatro cenas en el terreno y una fiesta del fuego en el equinoccio. La gente prueba antes de comprar.
Documental en tres capítulos: el cantero, el huerto y el arquitecto.
Árboles primero; agua y energía a la vista. KPI: 10 depósitos reembolsables.
Presupuesto de ≈$1.0–2.2 M. No decir "preventa", "nuestro viñedo", "plusvalía" ni "Toscana". Plan completo: plan de marketing.
Fuentes: mercado y cliente · modelo de negocio
Corrida para todos: método del libro de Baz y del curso, con 3,080 m² vendibles, obra a costo y el terreno en permuta.
| Conservador | Base | Éxito | |
|---|---|---|---|
| Precio de lista por m² | $36.6k | $45.3k | $55.2k |
| Ventas | $110 M | $134 M | $166 M |
| Utilidad antes de impuestos | −$28.8 M | $3.9 M | $35.5 M |
| Ganancia adicional de nuestra constructora | $16.6 M | $14.6 M | $13.8 M |
| Máximo capital que hay que poner | $82 M | $69 M | $61 M |
| TIR contra TREMA | −13% / 20% | 2% / 18% | 18% / 17% |
| Años para recuperar la fase 1 | 26.5 | 8.6 | 4.5 |
Fuentes: libro Finanzas Inmobiliarias · método del curso.
Es la misma fórmula del Excel "para todos": cambia un dato y se recalcula todo. Utilidad antes de impuestos de las villas, sin la fase 1.
| Ventas (menos el descuento de preventa) | |
| Terreno de las villas en permuta ($1,900/m²) | |
| Obra y amenidades (con IVA no recuperable de 9.6%) | |
| Proyecto, permisos, venta y administración (14.5%) | |
| Utilidad antes de impuestos | |
| Margen sobre ventas (meta del libro: 20.5%) |
Arranca con obra a $20,000/m², la nueva meta del grupo: el caso Base sube a ≈$14.0 M (10.5%) y el Éxito a ≈$42.3 M (25.5%).
Excel completos para descargar: corrida para todos · corrida detallada. También están en Drive, en 02_Programa_y_Escenarios.
Sin lengua indígena en la marca (LFPPI art. 173). Falta la búsqueda en IMPI.
El oficio de labrar la piedra, y la luz tibia y filtrada del campo. Ninguno de los dos lo usa un desarrollo en México.
Una sola palabra, como Chablé. Cada villa lleva el nombre de un árbol nativo.
El cielo del Bajío. Limpio para registrarse.
La cerca de piedra seca del rancho.
Fuentes: nombres, ronda 2 (40 candidatos) · ronda 1
Todo lo que investigamos se resume en esta sección. Lo completo está en la carta y en los reportes.
Leer primero: carta a Emiliano v2 · método de los referentes · privacidad y árboles · neurociencia en números. En Drive: carpeta Villas_Huimilpan, subcarpeta 04_Diseno (DXF del esquema A).
Sincronizado con Trazo el 24-sep-2026. Aquí están las tareas de prioridad alta; en Trazo están las 46.
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